상가임대차 보호법 바로알기

 

상가임대차 보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

자영업을 하다 보면 직접 건물을 매입하여 가게를 운영할 수 있습니다. 하지만 상가를 빌려서 가게를 운영하는 자영업자들이 더욱 많습니다. 이때 임대인과 임차인의 입장의 차이가 생기게 마련입니다. 

혹시 임차인이라면 내가 얼만큼 보호를 받을 수 있을지 알아두셔야 합니다.

 

1. 상가임대차 보호법이란?

  상가임대차 보호법이란 임차인이 법적으로 임대인으로부터 보호받을 수 있는 법입니다. 상가를 두고 임대인과 임차인간의 이해관계가 있기 때문에 발생되는 문제를 다루고 있습니다. 상가임대차 보호법은 기간과 보증금액 및 차임료에 대해 보호를 해주는 법입니다. 

 

2. 상가임대차 보호법의 조건

  1) 보호 기간

   2018년 10월 16일 이후에 체결한 계약은 법적으로 최소한 10년이 보장 됩니다. 10년이 지나지 않았다면 임대차 계약이 종료되기 전 6개월부터 1개월까지는 계약을 갱신할 수 있습니다. 만약 정당하다고 여겨지는 사유가 없다면 임대인은 임차인의 요구에 동의를 해야 합니다. 만약 2018년 10월 16일 전에 계약을 했다면 5년을 보호받을 수 있으며 재계약날짜가 2018년 10월 16일 이후라고 해도 처음 계약한 날짜를 기준으로 보아 5년을 보호받습니다. 

 

  2) 보호대상

  우선적으로 약자로 판단되는 임차인이 법의 보호대상입니다. 사실 임대차는 채권의 개념이므로 대항력이 없습니다. 하지만 임차인과 계약을 하고 사업자등록을 신청하였다면 신청 다음날 대항력을 주장할수 있습니다. 이때 대항력이란 법적으로 맞설 수 있는 힘을 이야기합니다. 

 

 3) 보호받는 금액

  보호받는 금액은 기존 임대료의 5%이내로 상한을 둡니다. 이때 임대차계약 혹은 증액이 있을 경우 1년 이내 증액 청구를 하지 못합니다. 이때 증액을 할 경우 인상하는 이유를 입증해야 하고 상호 간의 협의가 있어야 합니다. 

 

 4) 기타 특이사항

  임차인에게는 우선변제권이 존재합니다. 경매나 기타 사유로 강제적으로 처분될때 임차보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 

  

 

3. 상가임대차 보호법이 적용되지 않는 경우

 1) 일시적 사용

  상가를 일시적으로 사용할 경우 적용이 되지 않습니다.

 

 2) 고액의 임차료 및 보증금

  고액의 보증금은 대상에서 제외됩니다. 서울은 9억원 이하, 수도권(과밀억제권역) 및 부산은 6억 9천, 그 외 지역도 지역마다 다릅니다. 만약 보증금 외에 월차임금액이 있다면 월단위에 100을 곱한 후 보증금에 합산하면 됩니다. 예를 들어 보증금이 1억 원, 월차임이 300만 원이라면 1억에 3억 원이므로 4억 원이 된 셈입니다. 만약 고액 보증금이라면 상가임대차 보호법에 해당이 되지 않습니다.  

 

4. 임대인이 권리금 방해하는 행위는 손해배상청구를 할수 있습니다.

  1) 본인 사용을 통해 신규로 진행되는 임대차계약을 거절할 경우

  2) 구체적으로 미리 고지하지 않고 재건축을 진행할 경우

  3) 신축 및 철거를 진행할 때 안전사고의 우려가 있을 때

  4) 건물매매로 인해 신규로 임대차계약이 거절될때

 

  이처럼 임차인이 권리금을 맺을 때 신규 임차인으로부터 권리금을 받지 못하도록 방해한다고 생각할 때 손해를 배상받을 수 있습니다. 

 

5. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유

• 임차인이 3기의 월세를 연체할 경우
• 임차인이 부정한 방법이나 거짓으로 임차할 경우
• 서로 합의한 후 임대인이 임차인에게 일정한 보상을 제공하였을 경우
• 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 건물의 전부나 일부를 전대하였을 경우(돈 받고 빌려줌)
• 임차인이 일부로 파손하였거나 중대한 과실로 파손하였을 경우
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 소멸되었을 경우
• 재건축 또는 철거의 계획을 명확하고 구체적으로 고지하여 협의하였을 경우
• 건물이 노후되었거나 안전사고의 우려가 있을 경우
• 다른 법령에 의해 철거를 하거나 재건축을 할 경우
• 임차인으로서의 의무를 위반하거나 계속하기 어렵다고 생각하는 중대한 사유가 있을 경우

 

6. 계약갱신요구권을 행사하기

  계약 만료일로부터 6개월 이전~ 한 달 전까지 문자를 통해 계약갱신을 한다는 의지를 표현하면 됩니다. 하지만 가장 정확한 것은 내용증명을 보내는 것입니다. 그 이유는 문자 등은 못 받았다고 할 수 있기 때문입니다. 

 

상가임대차 보호법에 대해 알아보았습니다. 상가임대차 보호법은 상대적으로 약자라고 여기는 임차인을 위한 법입니다. 무리한 임대료 인상을 막고 소상공인이 보다 안정적으로 가게를 운영하기 위한 것입니다. 임차인도 무리하게 임대료를 낮추기보다는 누구나 납득할 만한 임대료를 협의하였으면 좋겠습니다.